大阪の遺言書作成｜司法書士ゆいごんのしげもり

相続税対策の最新動向：二次相続・税制改正・不動産小口化商品を徹底解説

こんにちは。相続遺言専門司法書士です。

今回は、80代の親を持つ40代の方に向けて、最近のYahoo!ニュースで話題になっている相続税対策の重要なトピックを3つご紹介します。


1. 配偶者控除を「使い切る」vs「あえて使わない」：二次相続まで見据えた戦略

遺産総額1億3000万円（不動産8000万円、現預金5000万円）を相続する70代の妻と50代の長男のケースが紹介されていました。

配偶者の税額軽減を使えば、一次相続で相続税をゼロにすることは可能です。しかし、この選択が必ずしも正解ではありません。

二つのシミュレーション結果がこちらです。

パターン1：一次相続で妻がすべて相続
一次相続：0円
二次相続：約2120万円
合計：約2120万円

パターン2：一次相続で長男が収益物件と現預金を相続
一次相続：約476万円
二次相続：約235万円
合計：約711万円

その差は1400万円以上。目先の節税にとらわれず、二次相続まで見据えた遺産分割が重要であることがわかります。

なぜこのような差が生まれるのか

一次相続で配偶者がすべてを相続すると、二次相続時の相続財産が大きくなります。さらに、二次相続では配偶者控除が使えず、基礎控除額も減少します（相続人が1人減るため）。

一方、一次相続である程度の財産を子世代に移しておけば、二次相続での課税対象財産を抑えることができます。

実務上の注意点

二次相続対策を進める際は、以下の点に注意が必要です。

・配偶者の老後資金を十分に確保する
・配偶者の意向を尊重する
・小規模宅地等の特例の適用可能性を検討する
・将来の相続税率の変化も視野に入れる

80代の親を持つ方は、今のうちに専門家に相談し、一次相続と二次相続のトータルでの税負担を試算しておくことをお勧めします。


2. 高市政権による相続税の「抜け道」封じ：令和8年度税制改正

自民党税制調査会が刷新され、富裕層の過度な相続税対策に対するメスが入ります。

これまで横行していた節税スキーム

賃貸マンションを一棟買いしたり、商業ビルを小口化・債券化した商品を購入することで、課税対象の相続財産を大幅に減らすスキームが横行していました。

例えば、10億円で購入した賃貸マンションが、財産評価基本通達に基づく評価ではわずか3億円程度とされるケースがありました。これは70%もの評価圧縮です。

国税庁は通達の運用で対応してきましたが、もはや防ぎきれない状況に陥っていました。

新税法の内容

令和8年度税制改正では、亡くなる5年以内に取得した貸付用不動産は、購入価格の80％で評価されることになります。

10億円で購入した物件の場合：
従来：約3億円で評価（70%圧縮）
新制度：約8億円で評価（20%圧縮）

相続の直前に賃貸不動産を購入しても、節税効果はほとんど得られなくなります。「5年以上生きる」ことでようやく節税効果が発揮される仕組みです。

ただし、5年以上前から所有している土地に新たに賃貸建物を建てる場合は、対象外とされます。

実務への影響

この改正により、相続税対策はより長期的・計画的な視点が求められるようになります。

・少なくとも5年以上前から対策を開始する必要がある
・健康状態や年齢を考慮した無理のない計画が重要
・不動産投資としての収益性も十分に検討すべき

今後の相続税対策は、「節税ありき」ではなく、「資産運用としての健全性」を前提とした設計が求められます。


3. 不動産小口化商品の節税メリットが後退

ここ数年、相続税対策の手段として注目されてきた不動産小口化商品。一口100万円から購入でき、相続や贈与の場面で分けやすいという利点がありました。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品は、一棟の不動産を複数の投資家で共有する仕組みです。

特徴：
・少額から投資可能（一口100万円程度から）
・口数単位で保有できる
・相続や贈与の際に分けやすい
・現物不動産より手続きが簡単

評価方法の厳格化

しかし、法律改正により評価方法が厳しくなりました。

改正前：大幅な評価額の圧縮が可能
改正後：亡くなった日の時価で評価（実務上は購入金額の8割程度）

「相続税を大きく下げる商品」として見ると、魅力はかなり後退したと言えます。

残されたメリット

ただし、不動産小口化商品が完全に無意味になったわけではありません。

メリットとして残っているのは：

・現物不動産よりも分けやすい
・複数の相続人がいる家庭で公平に分割しやすい
・口数単位で贈与を調整できる
・換金性が比較的高い

例えば、10口保有している場合、長男に4口、次男に4口、三男に2口といった形で柔軟に配分できます。現物不動産のように「この土地をどう分けるか」で揉めにくいというメリットがあります。

今後の活用方針

節税効果を主目的にするのではなく、以下の視点で判断する必要があります。

・商品自体の収益性は適正か
・換金性やリスクは許容範囲か
・相続人間での分割のしやすさが必要か
・他の相続対策と組み合わせて効果的か

「分けやすさ」「扱いやすさ」を評価し、商品自体の収益性やリスク、換金性まで含めて冷静に判断することが重要です。


まとめ

相続税対策を巡る環境は大きく変化しています。

重要なポイントは以下の3点です。

1. 一次相続だけでなく、二次相続まで見据えたトータルでの税負担を考える

2. 税制改正により、直前の駆け込み的な節税対策は効果が薄れている

3. 不動産を活用した相続税対策は、節税効果だけでなく総合的な視点で判断する

これからの相続税対策

従来の「節税ありき」の発想から、以下のような視点への転換が求められています。

・短期的な節税効果より、世代を超えた最適化
・制度の抜け道より、王道の長期戦略
・単一の手法より、総合的なポートフォリオ

80代の親を持つ40代の方へのアドバイス

80代の親を持つ40代の方は、まだ時間的な余裕があります。親の判断能力が十分なうちに、以下のアクションをお勧めします。

1. 家族会議を開き、相続についての意向を確認する
2. 専門家に相談し、一次・二次相続のシミュレーションを行う
3. 遺言書の作成を検討する
4. 必要に応じて生前贈与や家族信託を活用する
5. 定期的に見直しを行う

相続対策は「早すぎる」ことはありません。今が、将来の家族の幸せのために行動を起こす最適なタイミングです。

相続に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。