大阪の遺言書作成｜司法書士ゆいごんのしげもり

 相続の手間と税金を減らすカギは「生前の名義変更」〜“おしどり贈与”や二世帯住宅で活用できる特例とは？〜

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 相続の手間と税金を減らすカギは「生前の名義変更」〜“おしどり贈与”や二世帯住宅で活用できる特例とは？〜

 

【はじめに】 

相続が発生した際、遺されたご家族に大きな負担となるのが各種の名義変更手続きです。特に不動産の名義変更は、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成、相続登記といった複雑な手続きを伴います。悲しみの中で煩雑な作業に追われるのは、心身ともに大きな負担です。

そんな中、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に名義変更をしないと10万円以下の過料が科される可能性が出てきました。これまで名義変更を後回しにしてきた方も、見直しを迫られています。

しかし、事前にできる対策として「生前の名義変更」が注目されています。これは相続前に財産の名義を変更することで、相続手続きの手間や税金の負担を減らす方法です。本記事では、司法書士としての視点から、生前の名義変更のメリットや注意点をわかりやすく解説します。

 

【第1章：相続登記義務化の背景と影響】

これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月からは義務となりました。これにより、相続人は「自分が相続したと知った日」から3年以内に不動産の名義変更（相続登記）を行わなければならなくなりました。違反した場合は10万円以下の過料が科されることになります。

また、これは今後発生する相続だけでなく、過去に発生した相続についても対象となるため、2024年4月以前に相続した不動産についても、2027年3月末までに名義変更をしなければなりません。

相続登記の義務化は、「所有者不明土地問題」を解決するための重要な施策ですが、一般の方にとっては大きな負担となることもあります。特に、被相続人が多くの不動産を所有していた場合や、相続人が遠方に住んでいるケースでは、時間的・精神的な負担が大きくなります。

こうした負担を軽減する手段として注目されているのが、生前の名義変更です。

 

【第2章：“おしどり贈与”で配偶者に名義変更】

配偶者への不動産の生前贈与には、「おしどり贈与」と呼ばれる特例が利用できます。これは、婚姻期間が20年以上の配偶者に対して、居住用不動産やその購入資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税が非課税になるという制度です。さらに、通常の贈与税の基礎控除である110万円も併用できるため、合計2,110万円までの贈与が非課税で可能となります。

この制度を活用すれば、夫婦で暮らしてきた住まいの名義を、あらかじめ配偶者に移しておくことができ、相続発生後の煩雑な手続きを大幅に削減できます。また、贈与した財産は相続財産から除外されるため、相続税の軽減にもつながります。

ただし、贈与税の申告は必要であり、また贈与から3年以内に贈与者が亡くなった場合、その財産は相続財産に含まれる「みなし相続財産」となるため注意が必要です。贈与のタイミングや手続きについては、司法書士や税理士と相談しながら進めるのが安全です。

 

【第3章：二世帯住宅や敷地内同居での評価額圧縮】 

「小規模宅地等の特例」は、一定の条件を満たす場合に、不動産の評価額を最大80％まで減額できる相続税の特例制度です。親子で同居している場合や、敷地内に別棟で住んでいる場合など、一定の生活実態があると認められればこの特例が適用されます。

ただし、区分所有（建物が別登記）の場合は、たとえ同居していても適用対象外となることがあります。そのため、実際には一緒に住んでいるのに登記上は別々というケースでは、特例の恩恵を受けられない可能性があります。

この対策としては、区分所有を解消し登記を一本化する、あるいは建物を物理的につなぐ渡り廊下を設けて一体の住宅とするなどの方法があります。これにより、同居要件を満たし、相続時に評価額を下げることができます。

たとえば、評価額5,000万円の宅地が80％評価減を受ければ、相続税の課税対象となる評価額は1,000万円まで圧縮されます。この差は非常に大きく、二世帯住宅の設計や登記方法は早期から検討しておく価値があります。

 

【第4章：名義変更漏れを防ぐ「名寄帳」の活用】 

不動産の名義変更では、住宅や土地だけでなく、共有道路や境界地、庭の一部など、見落としがちな物件の存在にも注意が必要です。名義変更漏れがあると、売却や譲渡ができない、税務上不利になる、相続人間でトラブルが生じるなどの問題につながります。

そこで重要になるのが「名寄帳（なよせちょう）」の取得です。名寄帳とは、市区町村が作成する不動産情報の一覧で、所有者ごとに全ての課税・非課税の不動産がまとめられています。通常の固定資産税評価証明書に記載されていない小規模な土地や共有部分も、この名寄帳には記載されています。

生前贈与や名義変更を考える際には、まず名寄帳を取得し、すべての所有不動産を正確に把握することが重要です。本人または同居の親族であれば、本人確認書類を提示するだけで簡単に取得できます。

 

【第5章：司法書士として伝えたいこと】 

私はこれまで、多くの相続手続きや名義変更のご相談に携わってきました。その中で強く感じるのは、「早めの備えが、家族の安心と信頼につながる」ということです。

名義変更や生前贈与という言葉に、漠然とした不安や面倒くささを感じる方も多いかもしれません。しかし、司法書士として丁寧にサポートすることで、皆さまの不安を解消し、ご家族の未来に安心を届けるお手伝いができます。

「この家を将来、子どもに安心して残したい」「相続で家族が揉めるのは避けたい」——そのような想いがあるなら、ぜひ一度ご相談ください。現状の整理から制度の活用まで、分かりやすく、親身にご案内いたします。

 

【まとめ：いま、できることから始める】 

相続や贈与の問題は、誰にとっても避けられないテーマです。そして、その負担を減らし、スムーズな資産承継を実現するためには、早めの備えが欠かせません。

「生前の名義変更」という選択は、ご家族にとっての“思いやり”のかたちです。今この時からできる対策を、ぜひ一緒に考えてみませんか。

 

— 司法書士しげもり法務事務所 代表司法書士　繁森 一徳

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